市场行情一变，很多人开始讨论未来三年房价会不会创历史新高，这不是瞎猜，而是正在发生的现实，但未来市场绝不再是那个闭着眼睛买都能发财暴富的普涨行情，现在等着我们的，是一场残酷的K型大分化。如果你还幻想着像2015年那样，所有的城市、所有的房子一起大涨，那会很很惨烈，甚至被市场抛弃。
01
冰火两重天：有的房子疯抢，有的跌回十年前
站在2026年5月这个时间节点来看，核心资产的牛市早就默默启动了，但垃圾资产的寒冬才刚刚拉开序幕，未来三年，房价既会创下“历史新高”，也会跌出“历史新低”，关键的差别就在于，你的房子是在城市的核心区，还是远郊、边缘区。
现在楼市根本不是什么“全面回暖”，而是极致的冰火两重天，是残酷的二八分化，甚至可以说是一九分化。你看2026年初，一线城市核心板块的二手房，量价齐升。上海、深圳有些学区房、次新房的实际成交价，已经悄悄突破了2021年的前高；北京海淀、上海陆家嘴的优质房子租金回报率稳稳超过了银行存款利息。大资金正在疯抢这些真正的房产“硬通货”。
但转头看看三四线城市和县城，完全是一副惨淡景象。空置率居高不下，价格还在低点徘徊，很多地方甚至跌回了2015年的水平，止跌迹象不明朗。这时候哪怕有大笔资金输血，钱也只会挑最优质的项目去，弱势城市的房子根本卖不动。那扇普涨的大门，已经关死了。
02
“20%定律”来了：大多数房子将被人彻底遗忘
经济学家马光远有个预判，正好切中了未来三年会发生的事，就是那个残酷的“20%定律”：全国大概只有20%的城市、20%的房子还能创出历史新高，剩下80%都会在持续阴跌中被市场彻底遗忘。这绝不是吓唬人，而是大趋势在筛选，在淘汰。
03
过去靠“炒”，现在靠“住”
过去房价为什么能一路快涨？靠的是金融属性、人口红利、城镇化和货币超发。但现在一切都变了。房子正拼命回归它最本质的居住属性。过去的普涨逻辑彻底瓦解，现在，支撑房价的硬通货变成了两个词——“稀缺性”和“居住品质”。
2026年新版住宅项目规范正式落地，把老旧小区和高品质新房的价值差距进一步拉大。那些由品牌房企开发、有优质物业的好房子，成了市场上的新宠儿。而那些劣质房，越来越被遗忘。哪怕是在核心城市，“老破小”和远郊超级大盘也越来越难转手，接盘的人明显变少。
说穿了，房贷利率一降再降，换房税费大幅减免，这些政策的目的不是为了全面救市，而是在鼓励大家“换仓”——把你手里那些差的、没有竞争力的房子，置换成真正有居住价值、有强流通性的好房子。这样才能接住这波市场流动性，政策从来不会给投机炒房留任何空间，
04
房价上涨的动力，彻底变了
所谓“房价创历史新高”，它的本质是货币现象和优质资产稀缺性的共振。大家手里储蓄很足，市场上资金也充足，但在“资产荒”的背景下，能放心投的东西太少了，一线城市的优质房产，依旧是财富保值的硬选项之一。
但这也不是炒房客的投机盛宴。以后房地产税试点扩大，持有房子的成本会肉眼可见地增加，过去那种靠囤房就能躺赚的幻想，彻底破灭了。未来房价上涨的动力，完完全全来自刚需和改善群体的真实购买力。一句话总结：野蛮生长的时代彻底终结，更理性、也更残酷的存量博弈，已经来临。
所以这个时候已经没必要纠结“整体房价是涨还是跌”这种模糊的问题了。你真正要想清楚的是——你手里的那套房子，在未来三年的市场里，还有没有人愿意掏钱接盘？这才是能让你安稳穿越楼市周期的唯一真理。
所以大家不妨检验一下自己名下的房子，它到底属于那能创新高的20%，还是会被永久遗忘的80%？这个答案，才决定了你的资产未来能不能安全上岸。
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